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        房地產開發總體平穩 商品房成交趨于理性――從第四次經濟普查數據看橫縣房地產開發市場五年來的運行軌跡

        發布時間:2020-08-03 10:17  來源: 橫縣統計局   


        房地產開發總體平穩 商品房成交趨于理性

        ――第四次經濟普查數據看橫縣房地產開發市場五年來的運行軌跡


        20132018年,橫縣房地產開發市場呈平穩有序的軌跡運行,全國第四次全國經濟普查數據顯示,橫縣房地產開發總體平穩,商品房成交趨于理性。

        一、房地產開發投資健康、平穩運行

        (一)房地產開發投資保持平穩態勢

        四經普數據顯示,2018年,橫縣房地產開發完成投資14.57億元,比三經普增長0.4%,2013-2018年,橫縣房地產開發投資完成額分別為14.52億元、15.06億元、12.28億元、12.28億元、12.47億元和14.57億元,各年度房地產開發投資按照供求情況小幅度變動,總體平穩。

        (二)開發企業到位資金余量充足,開發推進有保障

        2018年,橫縣房地產開發企業到位資金19.42億元,比2013年三經普增長9.0%。其中,本年到位資金17.99億元,比2013年三經普增長3.7%;上年末結余資金1.43億元,比2013年三經普增長203.0%。從開發企業資金到位資金情況看,2018年到位資金為當年開發完成投資的1.3倍,余量較為充足,對項目的建設推進有足夠的保障。

        二、商品房供求平衡,房價與成交市場趨于理性

        (一)商品房市場成交量有提升,成交市場趨于理性

        四經普數據顯示,2018年,橫縣商品房銷售面積64.60萬平方米,比2013年三經普增長103.5%。2013-2018年,橫縣商品房銷售面積分別為31.74萬平方米、28.70萬平方米、21.21萬平方米、29.53萬平方米、44.77萬平方米和64.60萬平方米,2013-2016年成交總量平穩,2017年有升溫跡象。隨著“房住不炒”政策落實,宏觀調控促使市場迅速降溫,2018年,全縣商品房銷售增速從2017年的51.6%回落到44.3%,銷售市場回歸理性。

        (二)去庫存成效明顯,商品房供求趨于平衡

        橫縣商品房銷售以期房為主,現房面積可體現出商品房市場供求關系的變化。四經普數據顯示,2018年,橫縣商品房待售面積17.87萬平方米,比2013年三經普增長130.6%。2013-2018年,橫縣商品房待售面積分別為7.75萬平方米、40.82萬平方米、35.92萬平方米、25.73萬平方米、29.32萬平方米和17.87萬平方米,待售面積2014年形成高峰,2017年又形成一個小高峰,往后年份呈曲線下降態勢。往年投資形成的現房正逐年被消化,現房成功去庫存,商品房供求趨于平衡。

        (三)商品房銷售均價增長速度在合理范圍內

        四經普數據顯示,2018年,橫縣商品房每平方米銷售均價4428元,比2013年增長23.9%,年平均增長4.8%。其中,住房每平方米銷售均價4392元,比2013年增長36.0%,年平均增長7.2%。商品房銷售均價增長速度與經濟、居民收入增長速度匹配,增長速度在合理范圍內。2013-2018年,橫縣商品房銷售均價無大起大落的現象,幾年來的房價走勢如下圖:

        1.商品房銷售均價走勢。

        2.住宅商品房銷售均價走勢。

        三、值得關注的問題

        (一)土地購置費增長,建安投資下降

        四經普數據顯示,2018年,橫縣房地產開發投資中的土地購置費4.28億元,比2013年增長1236.6%;2018年,房地產開發建安投資9.49億元,比2013年下降27.1%。幾年來土地購置費和建安投資變化如下圖:

        1.土地購置費走勢。

        2.建安投資走勢。

        從以上走勢圖看出,橫縣房地產建安投資與土地購置費總體趨勢相向而行,建安投資下行,土地購置費上行。按走勢圖發展下去,橫縣房地產市場幾年將會出現房源減少,房價快速上漲現象。

        (二)大樓盤占比過小

        四經普數據顯示,2018年,橫縣房地產開發在建項目28個,比2013年三經普多5個。其中,計劃總投資在10-15億元之間的項目1個,與2013年持平,占全部項目的3.6%;5-10億元之間的項目4個,比2013年三經普多2個,占全部項目的14.3%。

        小規模房地產項目的周邊假如沒有商業、醫療、娛樂、教育等成熟配套的基本公共設施,商品房價格必然會降低,影響房地產開發的經濟效益。規模過小的小區還會造成小區內的公共設施維護成本分攤過高,不利于物業公司的運營。

        四、下步工作建議

        (一)加強對房地產開發土地供應的調控力度

        土地供應是調控房地產開發市場的基本手段,要充分發揮土地供應對房地產開發市場的調控作用,促進房地產開發市場持續健康發展,努力實現土地供需總量基本平衡,結構基本合理,價格基本穩定。一是通過積極實行土地收購儲備制度,增強政府對土地市場宏觀調控能力;二是嚴格控制土地供應總量,每年要編制房地產開發土地供應計劃;三是房地產開發用地必須符合縣城和各鄉鎮的總體規劃;四是房地產開發用地要公開,及時向社會發布,接受社會監督。

        (二)適當開發大樓盤,促進房地產行業高質量發展

        房地產開發市場經多年的發展證明,大樓盤項目易產生規模效應,形成規模效益。大樓盤有利于形成區位優勢,提升板塊價值;有利于營造企業品牌和物業品牌,利用品牌效應促進和推動商品房銷售;有利于因地制宜營造主題、景觀、配套設施等項目,增加地產的附加價值;通過集中管理,還有利于降低開發、維護及管理費用。適當開發大樓盤,對橫縣房地產行業高質量發展有很大的促進作用。

        (三)通過建立長效機制,提升開發服務、物業服務和交易服務水平,形成一個良好的“生態圈”,推動房地產業健康發展

        1.建立長效機制。房地產市場管理點多、線長、業務量大,對涉及資質審核、商品房預售審批、中介機構審理備案、維修資金使用、物業管理服務等業務要做到依法管理,并加大宣傳力度,提高房地產經營企業依法經營的自覺性。

        2.提升開發服務水平。一是規范房地產開發企業資質、商品房預售等審批程序,公開辦事程序,接受企業監督;二是定期到企業進行調研,傾聽企業訴求,減輕企業負擔,及時解決房地產開發項目推進過程遇到的困難;三是對無法推進的爛尾項目,有關部門要出面解決問題,多方合力,使項目建設盡快重啟,同時向社會公布項目重啟的進展情況,減少因項目推進受阻引起的社會矛盾,營造一個和諧、健康房地產開發環境。

        3.提升物業服務水平。物業企業要堅持“以人為本”的原則,關注員工和業主的要求,重點是提高員工的業務水平,為顧客提供滿意的服務。同時,要加大高科技產品的推廣力度,比如車牌識別系統、人臉識別系統的推廣力度。

        4.提升交易服務水平。為使群眾少跑路,在行政服務中心可設立服務窗口,簡化辦事流程,對租賃證、二手房交易、無房證明、維修資金提取等服務項目公開辦事流程,還可以利用互聯網平臺大數據提高服務效率。


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